Simulador de viabilidade de imóvel: a parcela cabe na sua renda?
Comprar um imóvel é uma das maiores decisões financeiras da vida. Antes de assinar qualquer contrato, vale responder a duas perguntas: a parcela cabe na minha renda? e comprar rende mais do que deixar o dinheiro aplicado?
O simulador de viabilidade de imóvel da engfin responde as duas em poucos minutos, sem cadastro.
O que o simulador calcula
- Parcela inicial e total de juros, em Price ou SAC.
- Comprometimento da renda, comparado ao limite usual de 30% usado pelos bancos.
- Dinheiro inicial necessário: entrada mais ITBI, escritura e registro.
- Rendimento líquido do aluguel, se a ideia é investir, ou o aluguel que você deixa de pagar, se a ideia é morar.
- Comparação com a renda fixa ao longo do horizonte que você escolher, com gráfico e ano de virada.
No fim, você recebe um veredito: Viável, Viável com ressalvas ou Inviável nas condições atuais, junto com a lista dos pontos que pesaram.
Como usar
- Informe o valor do imóvel, a entrada, o prazo e a taxa de juros do financiamento.
- Escolha se o objetivo é morar ou investir, e preencha renda, aluguel e custos mensais.
- Ajuste o cenário: valorização do imóvel, reajuste anual, rendimento da renda fixa e horizonte de análise.
- Leia o veredito e altere os números para testar alternativas, como mais entrada ou prazo diferente.
Price ou SAC: qual escolher?
Na tabela Price, as parcelas são fixas. Isso facilita o planejamento, mas o total de juros costuma ser maior.
No SAC, a parcela começa mais alta e diminui ao longo do tempo. Você paga menos juros no total, mas precisa de mais renda no início.
Teste os dois no simulador: o comprometimento da renda muda bastante de um sistema para o outro.
Por que o limite de 30% da renda importa
A maioria dos bancos limita a primeira parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar. Acima disso, o banco pode reduzir o valor financiado ou negar o crédito. Mesmo que seja aprovado, uma parcela muito pesada deixa pouca margem para imprevistos.
Comprar ou investir na renda fixa?
Comprar não é automaticamente melhor. O imóvel precisa se valorizar e gerar economia ou renda suficiente para compensar os juros, os custos de compra e o custo de venda. O simulador compara o patrimônio gerado pela compra com o que o mesmo dinheiro inicial renderia na renda fixa, para você ver se e quando a compra passa a valer mais.
Perguntas frequentes
O simulador é gratuito?
Sim. Você usa quantas vezes quiser, sem cadastro.
O resultado substitui a simulação do banco?
Não. Ele serve como triagem. Seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas bancárias e imposto sobre ganho de capital não entram no cálculo.
Posso usar para imóvel de investimento?
Sim. Escolha o objetivo “Investir (alugar)” e informe aluguel, vacância e taxa de administração.
Quais valores devo usar como juros e valorização?
Use as taxas da proposta que você recebeu do banco e uma valorização conservadora. Os valores padrão do simulador são apenas exemplos.
Quer ajuda para decidir?
Se os números ficaram apertados ou você quer comparar cenários com mais detalhe, a engfin pode ajudar a montar um plano de compra sob medida.